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成功案例

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房价上涨,卖方恶意违约,获双倍定金赔偿

    去年11月份买方冯某购买位于晋江市池店镇泉州大桥桥南片区某房屋一套,买方冯某与卖方林某、泉州某中介公司签订了《房屋买卖经纪合同》,签订合同时,买方冯某当场支付定金5万元给卖方林某,后因房价上涨,卖方林某一直未到银行办理解押手续并领取房屋所有权证,在原告冯某多次催促其去银行办理解押手续时也一直不去办解押手续,在冯某多次催促后,仍然拒绝履行合同,致使双方房屋买卖合同目的无法实现。冯女士委托我们团队向法院提起诉讼,要求解除三方签订的《房屋买卖经纪合同》,返还双倍定金,并支付因维权而支出的律师费。

诉讼请求的确立:一、是继续履行合同VS解除合同

根据我国合同法107条规定,当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。如果一方违约,守约方有权要求继续履行或者要求解除合同。但是本案能否选择继续履行合同?根据《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行”。本案合同签订时卖方林某并未取得不动产产权登记证,根据合同的约定,卖方林某应在合同约定的期限将房屋不动产登记证办理出来,并且注销房产抵押,然后过户给买方冯某,而且买方冯某无法一次性付清购房全款,选择的是银行按揭,买方冯某贷款需要卖方配合提供材料及配合办理相关手续,因此这种情况下选择继续履行合同将很难得到法院的支持。因此这种情况下,买方冯某只能选择解除合同,并要求卖方承担违约责任。

二、违约责任承担 定金条款VS赔偿损失

本案是只约定定金条款, 没有约定约定违约金条款,根据《合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”,《合同法》第一百一十五条规定当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”2016年11月7日,根据合同约定,本案的房产约定总价为95万,截至起诉之日2017年2月27日,本案的房产可能增值到105万,但是这属于市场交易价格,我们咨询了评估机构,最多也只能评估到67万,因此就不存在损失。所以只能选择定金条款

卖方提出的理由:1、卖方林某辩称本案的房屋是夫妻共有财产,而共有权人没有在《房屋买卖经纪合同》中签字。根据《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因为没有经过占三分之二以上共有人签字同意,因此本案的房屋买卖合同违法法律禁止性规定,而归于无效。2、因该合同无效,定金合同从属于房屋买卖合同,主合同无效从合同也无效。因此定金条款属于无效条款。3、卖方林某也不认可收到定金,称定金由冯女士直接交给中介,其自始至终未曾收到,不必承担返还责任,且因此导致没有足够的资金来解除抵押。

我们代理意见:

1、三方签订的《房产买卖经纪合同》合法有效。依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”,合同的效力和物权变动效力应当予以区分,无权处分行为应区分为负担行为(债权行为)与处分行为(物权行为),《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”据此,本案中房屋买卖合同中虽然只有一方签字,但真正效力待定的是对房屋的处分行为,而该合同系各方当事人真实意思表示,内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。

2、截至今日,被告并未办理取得房屋所有权证,因此被告无法办理房屋解押手续并且过户给原告,原告行使合同解除权的条件已经成就。合同签订之后,作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定时间办理办理涉案房屋的解押手续并协助办理房屋过户登记手续,是被告林某作为出卖方所负的主要合同义务。但被告林某经原告冯某两次发函督促后仍未履行,从双方的微信对方记录来看,被告林某明确表达了拒绝履行合同的意思表示,被告林某的行为已严重违反诚实信用原则,构成根本违约。根据双方合同约定,原告行使合同解除权的条件已经成就,解除之后,被告应双倍返还定金及赔偿支出的律师费。

判决结果:

最终法院采纳了我们的观点,判决卖方返还双倍定金,赔偿冯女士为维权支出的律师费,并承担本案诉讼费。

律师寄语

    泉州房价今年来一直上涨,卖方受到房屋上涨的影响,违约的现象比较突出。在签订买卖合同时善用违约金条款本人见过中介提供的标准《房屋买卖经纪合同》但是没有违约金条款,因此可以增加违约金条款,比如说约定为“任何一方违约导致该房产交易未能进行、本合同不能履行的,违约方应向守约方支付购房款20%作为违约金”买方遇上卖家违约,买家可以选择对其最为有利的主张违约责任买方约到卖方违约时应妥善处理,具体可按以下步骤操作:

    判断是否违约;收集违约证据;避免拖延时间;制定诉讼方案;注意诉讼技巧,在实际诉讼过程中,会遇到各种各样不可预料的情况,法庭上对方也可能会抛出一个个观点、拿出一份份证据,需要提前就做好充分的研究和对以往办案经验进行总结,随机应变加以应对。
  诉讼尤其是房产诉讼是专业性的法律问题,建议买房人在遇到纠纷时,及时向专业律师求助,切勿盲目地自行应对,最终因小失大,造成难以挽回的损失


2017-07-05
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