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未先通知共有人即处分房产侵犯优先购买权

 近日,韩女士和孙女士因为其共同前夫赵先生所签的一份房产执行和解协议产生纠纷。赵先生在未经韩女士的同意且行使优先购买权的情况下,擅自决定将属于双方共有房产中的一半通过与孙女士达成执行和解协议的方式过户给孙女士,其行为最终被法院认定无效。

  案情回顾:

  韩女士是赵先生的第一任妻子,共同生活了10年后协议离婚。离婚时,双方对夫妻共同财产作出了约定,赵先生单位分的一套福利分房(未购买)由双方按各50%的份额共有。离婚后,韩女士一直居住在该房屋中,赵先生又贷款买了新房,并且与孙女士再婚。一年后赵先生又与孙女士离婚,离婚时签订了离婚协议,承诺补偿孙女士30万元。但赵先生迟迟未给付补偿金,被孙女士告上法庭。经调解,确认赵先生分三期给付该30万元。

  孙女士诉赵先生一案的执行过程中,赵先生由于无力履行生效调解书义务,因此经与孙女士协商,在执行过程中达成了执行和解协议:赵先生用与韩女士共有房屋50%的份额抵给孙女士,用于履行调解书义务,并且协助孙女士到单位办理福利房内部登记过户手续。

  事后韩女士诉至法院讨说法。法院经开庭审理后判决认定赵先生与孙女士签订的执行和解协议无效。

  法官说法:

  审案法官认为,赵先生先后两次对诉争房产作出处分。其中与韩女士的离婚协议中的处分是第一次。因该次处分在先,韩女士作为按份共有人在同等条件下享有优先购买的权利,赵先生在与孙女士签订执行和解协议处分自己共有份额时,未事先通知韩女士,未尽到足够的通知义务,损害了韩女士作为第三人的利益,故赵先生与孙女士的执行和解协议无效。

  审案法官还指出,和解协议被宣告无效或被撤销后,当事人的相关权利仍可得到救济:当事人可以重新达成和解协议;协商不成的,当事人可以申请执行原生效法律文书。

  本案中,赵先生与第二任妻子孙女士的执行和解协议被第一任妻子韩女士提起诉讼依法判令无效,那么孙女士可以向法院申请恢复原生效法律文书的执行,也可以在执行程序中再与赵先生协商达成不同于前一个和解协议的新的和解协议。

  泉州律师】:房屋共有人在实际分割财产时,要充分考虑到各方的实际给付能力。各方对给付房屋补偿款均有困难的,在实践中可以考虑以出租或出售的方式变价分割。

  此外,在处分或购买不动产时,除确保产权清晰、归属明确等常规问题外,还要注意两点:一是按份共有人的优先购买权;二是承租人的优先购买权。

  最后,不动产的相关按份共有人或承租人,在签订房屋买卖合同或转让合同之前,还需要对按份共有人或承租人尽到足够的告知义务,事先取得其放弃优先购买权的相关声明。

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2013-01-16
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