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孙某与刘某、金某买卖合同纠纷案

  基本案情

    原告:孙某。

    被告:刘某、金某。

    原告孙某诉称,其与丈夫刘某于200965日登记结婚,同年7月夫妻购得北京市某小区房屋一套,并办理了产权登记,产权人为刘某,该房屋属夫妻共同财产。2011126日,刘某在孙某不知情的情况下,将该房屋出售给了金某并签订了房屋买卖合同,金某后将购房款打在刘某的账户上。孙某认为,刘某与金某签订房屋买卖合同属恶意串通行为损害了孙某的利益,该房屋买卖合同应归于无效。现孙某起诉至法院,要求判令:1.确认刘某与金某签订的房屋买卖合同无效;2.金某返还孙某房产证。

    被告刘某辩称,其同意孙某的诉讼请求,该房屋确系夫妻婚后共同财产,刘某出卖该房屋时未征得孙某的同意,此次买卖是在有重大误解的情况下签订的,不是刘某真实意思的表示。

    被告金某辩称,不同意孙某的诉讼请求,房屋买卖合同是真实合法有效的,签订合同的主体都是具有完全行为能力的自然人和法人,合同的内容符合国家法律的规定和政策的规定,是双方真实意思表示,合同签订过程没有任何欺诈和隐瞒的行为,孙某在陈述中提到作为出卖标的物的房产是夫妻共同财产,但是从本案刘某向金某提供的房产证记载的房产不是夫妻共同财产而是单独所有,企某在审查房产产权关系的时候只能确认登记内容。

    法院经审理查明:200965日,刘某与孙某登记结婚。

    2009721日,刘某(转入方)自王某(转出方)处购得涉案房一套,刘某份额100%

    2009722日,刘某领取涉案房屋所有权证,根据该证记载,涉案房屋的所有权人为刘某,共有情况为单独所有,登记时间2009722日建筑面积60. 82平方米,附记处记载,20091021日该房屋已抵押。

    2011126日,金某(甲方)与刘某(乙方)签订房屋买卖合同一份,该合同约定,刘某同意将涉案房屋以200万元的价格出卖给金某,并协助金某办理产权过户手续。双方认同,由刘某指定个人账户,金某以现金方式将购房款汇入该指定账户。该合同经甲乙双方签字或盖章生效。该协议尾部,有金某及刘某签字。

    同日,刘某向金某出具借条一张,该借条记载,今收到金某给付的购房款万元。该借条落款处,有刘某签字。

    诉讼中,孙某祢,其与刘某并未就涉案房产归属在夫妻之间进行约定,房产是夫妻婚后共同购买,但房产证只写了刘某一人的名字。

≯判决思路与结论

    法院经审理认为,本案中,刘某虽主张其在签订房屋买卖合同时,未详细查阅合同内容,系基于重大误解签订,合同内容并非其真实意思表示,但其作为具有完全民事行为能力的民事主体,在上述合同上签字的行为,可以视为其认可合同内容,刘某对合同内容的审查,系其自有权利,也可以自由处分,即便刘某在未审查合同内容的情况下签订合同,也是其对自己权利的轻率放弃,并不属于重大误解情形,故对刘某关于诉争合同系基于重大误解签订的主张,法院不予采纳,金某与刘某签订的房屋买卖合同,系双方真实意思表示,协议内容并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定,应属有效。

  本案中,各方争议的另一焦点在于,刘某擅自以订立合同方式处分其  与孙某的共有财产,所订立的合同是否有效。对此,法院认为,约定的涉案房屋所有权转移登记申请书、房屋所有权证记载之事项均显示,约定的涉案房屋系由刘某单独所有,在孙某未办理权利登记手续的情况下,不能 确认其对诉争合同约定的涉案房屋享有物权。房屋所有权证的记载内容,具有对外公示之效力。根据前述房屋买卖合同之内容,可以认定金某已经对涉案房屋房产证进行了审查,尽到了合理的注意义务。诉争合同约定的买卖房屋是否系孙某和刘某夫妻共同共有,并不影响该房屋所有权证的公示效力。孙某以合同约定的涉案房屋实为共有财产为由要求确认房屋买卖合同无效的主张,于法无据,法院不予支持。

    鉴于孙某并非诉争房屋所有权证上记载的所有权人,故对其要求金某交还房屋所有权证的诉讼请求,法院亦不予支持。

    综上,法院依照《中华人民共和国合同法》第8条、第32条,《中华人民共和国物权法》第6条、第14条、第15条之规定,判决驳回原告孙.某的全部诉讼请求。

   泉州律师点评:

    根据我国《婚姻法》及其司法解释的规定,夫妻双方对共有财产具有平等处理权,但出卖房产的行为属于处分家庭财产的重大事项,夫妻双方对此应取得一致意见,一方擅自处分其名下共有房产的行为属于无权处分。严格地讲,原告于本案中所主张的权利,实际应为拒绝对无权处分人订立的效力待定合同进行追认。

    本案处理的关键在于产权人对外出卖房屋行为效力与夫妻共有财产处分权效力发生冲突时,谁更优先?

    房产作为典型的不动产,房屋所有权证上载明的所有权人及所有权状况均应视为具有物权的法律效果。本案中,即便抵押房产确系刘某与孙某婚后夫妻共同财产,但是根据涉案房产房屋所有权证记载,该房产所有权人为刘某,共有情况为单独所有。据此,该房产的所有权人应当以物权公示内容为准。孙某并非登记的物权权利人,其无权以自己为涉案房产实际共同共有人为由要求确认房屋买卖合同无效(或对该合同不予追认),其抗辩主张当然不能得到法院支持。至于涉案房产是否属于刘某与孙某婚后夫妻共同财产不属于本案审理范围,孙某只能申请登记机关更正登记或另行提起诉讼请求法院确认其物权。

    本案更深层次的问题在于,假使涉案房产进行了变更登记,金某是否因此能够取得对涉案房产的所有权?答案是肯定的。为何即便物权实际状况并非登记所示,法律仍会确认物权变动有效?原因就在于物权善意取得制度的价值考量。

    本案中,金某已对涉案房产房屋所有权证记载内容进行审查,应认为其已经尽到合理的注意义务,金某有理由相信涉案房产的唯一权利人系登记的所有权人刘某。假使涉案房产进行了变更登记,基于对房产权属证书登记内容之信赖,金某对刘某所有房产享有的所有权,自登记时起设立。至于在登记事项之外,涉案房产是否属于刘某与孙某夫妻共同财产,金某不知、也难以知晓,否则,将过分加大其注意义务的范围及程度,对自由交易形成无形的阻碍:人们在交易过程中将人人自危,因为他们无法预料在公示信息的背后会存在何种未知交易风险。

    关于无权处分人签订的合同效力问题,《买卖合同解释》作出了明确规定,我们试看一例:200397日,林某受公司指派去美国的代表处工作2年。林某担心出国后其房屋无人打扫和看护,于是在出国前将房屋的钥匙交给了其好友王某,让王某住在他家中帮助其看管房屋并帮忙照料花草。王某刚毕业还未买房,于是欣然应允,住在林某家。2004115日,王某的大学同学张某来当地出差,顺便看望当地的同学。王某邀请张某来到林某家吃饭,王某并未告知张某关于其借住在林某家的事实。张某以为该房是王某自己的房子,所以提出要参观房屋。在参观的过程中,张某看到林某家主卧的书架上放着一套未拆封的军事模型,是80年代生产的坦克模型。张某表示自己非常喜欢这一套模型,希望能转让给他。王某曾经听林某提起过,生产该模型的厂家都已经倒闭,该模型现在很珍贵,是他心爱的宝贝。但是,王某为了爱面子,同时又不好拒绝好友张某的苦苦哀求,于是同意转让,但为了好向李某交代开出了2万元的高价。张某竟然答应以2万元的高价购买该模型,同时签订了一份简单的买卖合同。林某回国后,王某如实相告,并将该买卖合同和2万元现金交给了林某,由于张某在外省,林某不愿意折腾,且觉得价格不低,于是接受了该2万元,表示同意该交易,并请王某吃饭表示感谢。张某回家后打开包装,发现有个主要部件缺少,无法组装成坦克,后又得知该模型并非王某所有。于要求退回模型。但是,林某认为模型的包装已经被拆失去了收藏价值,而且零部件缺少的原因不明,故不同意退款。张某无奈起诉至法院,请求法院确认自己与王某签订的买卖合同无效,双方互负返还义务。

    法院依法受理了该案件后,认为虽然王某在与张某订立合同的过程中对该模型无权处分,但是林某回国后接受2万元的价款,并请王某吃饭等行为表明林某向王某作出了追认王某无权处分行为的意思表示。何况,在庭审中,林某出庭作证,证明其回国后对王某卖掉其模型的行为表示谅解和追认。因此,法院判决认定王某和李某关于模型的买卖合同有效,驳回了张某的诉讼请求。

    我国《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。长期以来,我国法学界通常对《合同法》第51条进行反对解释,即认为无权处分合同未经权利人追认,且处分人嗣后也未取得处分权的,该合同无效。但《买卖合同解释》第3条第1款对此作出了明确规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”该条文如此规定,是基于《物权法》第15条关于债权行为与物权行为(物权变动原因行为与结果行为)相互独立规定的结果。《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。立法者将无权处分中的处分定位为处分行为,体现为物权行为,而订立买卖合同的行为则属于负担行为,体现为债权行为。由于处分行为需要以有处分权为前提,而负担行为不需要行为人具有处分权,因此,无权处分人签订的出卖他人之物的合同即债权行为只要不具有《合同法》规定的其他无效情形,均应属有效,而其处分行为即物权行为则处于效力待定状态,若处分行为不能得到真正权利人的追认或嗣后未能取得处分权,则不发生物权变动的效果。由于出卖他人之物的合同被认定为有效,在物权行为无效的情形下,买受人有权基于合同要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。买卖合同成立的目的就在于转移合同标的物的所有权,而无权处分人签订的买卖合同由于不享有对买卖标的物的所有权或处分权,因而不可能发生物权变动的法律效果,即买卖合同买受人基于出卖人的过错致使其不能实现其于买卖合同中期待之利益,故出卖人应当对买受人承担违约责任。在《买卖合同解释》出台之前,《最高人民法院关于适用<华人民共和国合同法>若干问题解释(二)》第15条已经作出了类似的规定。该条规定出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第52条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。

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泉州律师
2013-11-01
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